На другому році повномасштабної війни ринок первинної нерухомості оговтався від першого шоку, поступово відновив продажі та довіру інвесторів.
Львів вийшов з непростої ситуації першим. Але все одно місто ще далеке від того, щоб відновити "довоєнні" показники з будівництва і продажів житла.
Які виклики постають на ринку нерухомості Львова і який "прихований" потенціал фінансування для девелоперів та інвесторів ще має ринок – у колонці СЕО компанії Avalon Романа Давимуки для РБК-Україна.
Ринок нерухомості Львова: приховані можливості та потенціал розвитку
Львів, завдяки своєму географічному розташуванню та значній кількості релокованих бізнесів, вийшов зі ступору одним з перших.
Але обсяги будівництва і виходу нових проєктів на ринок значно поступаються показникам довоєнних років. Поза тим ринок знайшов своєрідний баланс, де можна говорити про стабільний системний попит.
Де брати гроші забудовникам та приватним інвесторам
Залучення фінансування в більшості девелоперських проєктів зараз відбувається завдяки продажу метрів роздрібним інвесторам. Альтернативні інструменти дуже обмежені, як от залучення великих інституційних іноземних інвесторів.
В Україні зараз інвестують в основному ті, хто вже був на цьому ринку до повномасштабного вторгнення і має певне розуміння його потенціалу і ризиків. Позитивні зрушення, звісно, є, проте вони поки не вирішальні.
Наприклад, обнадійливим сигналом для ринку може стати практика страхування воєнних ризиків, яку вже почали впроваджувати на рівні окремих проєктів.
Додатковим стимулом для розвитку ринку стала б також позиція системних банків в напрямку прямого кредитування забудовників. Поки фінустанови зосереджені на опосередкованому іпотечному кредитуванні будівництва через фізичних осіб, які інвестують у житло на первинному ринку. Це менш ризиковано для банків, але є стримуючим фактором для будівельного бізнесу.
Сплеск продажів і фактор ціни. Чого чекати на ринку нерухомості Львова у 2024 роціФото: На ринку нерухомості Львова все менше інвесторів, які планують швидко заробити на перепродажі (Getty Images)
Щодо приватних інвестицій у житлову нерухомість, принаймні у Львові, частка і структура продажів зараз відповідає довоєнним показникам. Але ми фіксуємо значне зниження кількості інвесторів, які вкладаються у квадратні метри для перепродажу з метою швидкого заробітку. Для цього є кілька причин.
Перша – не таке стрімке, як в довоєнні роки, зростання вартості квартир та, відповідно, потенційний прибуток.
Друга – обмежений вибір інструментів. Наприклад, законодавче нововведення реєстрації майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) накладає ряд обмежень.
Згідно з новими нормами, інвестор має нотаріально оформлювати права на майбутні, ще не збудовані квадратні метри, що тягне за собою відповідні податкові наслідки при перепродажі. І, відповідно, зменшує коефіцієнт прибутковості. Варто зазначити, що це не зупиняє інвесторів, які грають в довгу – вкладають гроші в житло з метою їх збереження та капіталізації в ліквідному матеріальному активі.
Як змінився портрет інвестора і принципи ціноутворення
Серед помітних змін в структурі інвесторів – географічний фактор. Якщо раніше наші клієнти були в більшості місцеві, то зараз зросла частка покупців з інших регіонів країни, здебільшого східних і центральних. Це стосується як покупців квартир в більш безпечному регіоні для власного проживання, так і тих, хто інвестує в житлову нерухомість з найнижчими ризиками.
Змінилася парадигма безпекової ситуації, а отже і надійності інвестицій. І цю ситуацію ми фіксуємо з листопада 2021 року, коли почала активно поширюватися інформація про планування наступу росіян. Тоді це був елемент перестрахування з боку пасивних інвесторів, а зараз це вже відповідь на реальність.
За останньою аналітикою, обсяг продажів на ринку нерухомості Львову сягає близько 42% від довоєнного, відповідно, попит суттєво скоротився. Проте скоротилась і пропозиція.
Це пов’язано з тим, що з початку війни стартувала невелика кількість нових проєктів. Адже деякі девелопери зосередились виключно на добудові, деякі значно знизили активність робіт і, відповідно, їх проєкти не мають попиту, оскільки немає впевненості в їх надійності.
Однак всі розуміють, що ринок нерухомості є частиною економіки країни. Тому очікувати, що ціни і продажі "злетять", занадто оптимістично. Ринок зменшився, пройшов етап саморегулювання й увійшов в стан балансу. Ціна, яка зараз встановлена на житло, є виправданою. Вона відповідає рівню попиту, настроям реальних інвесторів і з неї наразі виключена спекулятивна складова.
Всі ці фактори в комплексі впливають на ціноутворення. Й цей баланс і стабільність дають віру в те, що ми можемо будувати плани на 2024 рік, відштовхуючись від показників і тенденцій 2023-го.
Позитивні та негативні фактори розвитку у 2024 році
Державні програми, на кшталт єОселя, також мають свій вплив на пожвавлення ринку, хоча саме для Львова він не такий значний, як для інших регіонів, через наявні обмеження вартості квадратного метра для об’єктів, що беруть участь у програмі.
Щодо негативних моментів, один з ключових важкопрогнозованих факторів зараз - це питання людського капіталу, брак профільних фахівців та представників робітничих спеціальностей у будівельній сфері.
Вирішити це питання можливо, але наслідком буде зростання собівартості. У нас відкритий ринок, і як тільки він буде готовий до нової реальної собівартості, яка включає працю запрошених людей/компаній з-за кордону, все збалансується.
Ключовий оптимістичний фактор: інвестиція в нерухомість – це емоційна прив’язка до свого бачення майбутнього. І бачення його тут. Тому на попит сильно впливають наші настрої, віра у країну, впевненість в обраному шляху. Саме це рухатиме і ринок нерухомості, і економіку України загалом через ці важкі часи.