Еще в 2011 году люди купили в Киеве квартиры у застройщика. Уплатили полную стоимость, получили право собственности. А несколько месяцев назад вдруг узнали, что их жилье перепродано другим.
Речь идет о ЖК «Жемчужина Нивок», который на этапе строительства застройщики позиционировали как элитный. Большие квартиры, панорамные окна, близость к метро. И цена соответствующая — квартиры в недостроенном доме стоили сотни тысяч долларов. Как же могло произойти, что сейчас люди, честно заплатившие за свое жилье и оформившие право собственности, внезапно потеряли его? «ФАКТЫ» выясняли подробности.
«Наш дом приняли в эксплуатацию без отопления, нормального водоснабжения и с электричеством от временного трансформатора»
О том, что квартиры больше им не принадлежат, пострадавшие узнали случайно: кому-то позвонили по телефону новые владельцы, другим просто сломали замки.
— Несмотря на то, что дом сдали в эксплуатацию давно, большинство квартир до сих пор пустует. Потому что жить там невозможно, — рассказала «ФАКТАМ» Ольга, одна из пострадавших. — Дом был принят в эксплуатацию с невыполненными техническими условиями. Там не было ни отопления, ни нормального электричества, ни системы водоснабжения, обеспечивающей давление воды. Не работал ни один лифт, электроэнергия, поступавшая от временного трансформатора, часто исчезала. Большинство этих проблем остается по сей день, и никто не знает, когда они будут решены. Но это еще не самое страшное. Выясняется, что нас хотят лишить квартир, которые мы честно купили, заплатив за них большие деньги.
Однокомнатная квартира в этом доме площадью чуть больше 50 квадратных метров в 2011 году стоила около 70 тысяч долларов. А владелец трехкомнатной Александр в свое время заплатил 180 тысяч долларов. Когда несколько месяцев назад Александр приехал на объект, увидел, что кто-то сломал в его квартире замки и заменил их.
— Я сразу пошел к застройщику, спросил, что могло произойти. А мне ответили: «Ваша квартира уже продана», — рассказал в интервью телеканалу СТБ Александр. — Сначала даже не понял, что они имеют в виду. Как это — продано? Кому? На каком основании? Ведь владелец — я и ничего никому не продавал. «Вы не владелец, — услышал в ответ. — Вас не было в реестре имущественных прав».
Сведения о том, что Александр владеет этой квартирой, в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество он действительно не вносил. Но имел на это право.
— Реестр был создан только в 2012 году и вносить туда данные о недвижимости, право собственности на которую вы получили раньше, необязательно, — объясняет Ольга. — Александр и еще два инвестора этого не сделали. И сейчас, спустя десять лет после покупки, потеряли свои квартиры.
— Но как это возможно? Они ведь имели право собственности!
— Чтобы понимать, что произошло, нужно знать, с чего все начиналось. Заказчиком строительства выступало Управление госохраны Украины. Застройщиком была компания «Житомирстройзаказчик». Подрядчик — ООО «Под ключ». С подрядчиком ООО «Под ключ» застройщик рассчитывался не деньгами, а квартирами, что также зафиксировано в договорах. Застройщик передал подрядчику около ста квартир. Компания «Под ключ» начала продавать квартиры, которыми с ней рассчитался застройщик, нам, инвесторам.
При этом были две компании с одинаковым названием — ООО «Под ключ» и ЧП «Под ключ». Договоры с инвесторами заключало именно ЧП «Под ключ». Нам объясняли это тем, что подобная схема позволяет упростить некоторые бюрократические процедуры.
Между ООО «Под ключ» и ЧП «Под ключ» были заключены договор и дополнительные соглашения, согласно которым ООО позволяло ЧП вести продажу квартир. Соответствующий договор был также заключен между ЧП «Под ключ» и «Житомирстройзаказчик». Выходит, квартиры мы покупали не непосредственно у застройщика, а у подрядчика. И это было законно — мы видели договоры, согласно которым ЧП «Под ключ» имело право осуществлять продажи. Законность этой процедуры видело и государство, ведь право собственности на почти 100 объектов было выдано, к тому же в разные сроки и разными государственными регистраторами.
После того как дом был введен в эксплуатацию, мы получили право собственности на свои квартиры. Три человека не внесли эти сведения в реестр, хотя на самом деле это ни на что не влияло. Жить в доме, как я уже говорила, было невозможно, но мы надеялись, что рано или поздно застройщик приведет дом в порядок. А закончилось все тем, что «Житомирстройзаказчик» объявил о банкротстве. Обанкротился и «Артем-банк», который был управляющим нашим Фондом финансирования строительства (этот фонд — финансовый посредник между застройщиком и покупателем. — Авт.).
На место «Житомирстройзаказчика» пришел ликвидатор, а вместо «Артем-банка» появилась финансовая организация «Недвижимость-инвест». Появилась и новая компания-застройщик, которая должна была привести в порядок наш дом. Но в результате именно компания «Недвижимость-инвест» и перепродала квартиры трех наших инвесторов другим людям, чтобы рассчитаться с новым застройщиком. А поскольку сведения об этих квартирах не были внесены в реестр, новые покупатели не могли знать, что на эти квартиры уже получил право собственности кто-то другой.
Однако и новый застройщик, и «Недвижимость-инвест», очевидно, не могли этого не знать: хотя бы потому, что владелец одной из этих квартир платил им коммуналку.
— Лично меня они неоднократно видели и присылали мне счета за коммунальные услуги, — говорит еще одна пострадавшая, Лариса. — У них был мой номер телефона. Но мне никто даже не позвонил по телефону. О том, что мое жилье перепродали, узнала, когда увидела чужие вещи. Сначала мою квартиру купила сотрудница новой компании-застройщика, которая затем перепродала ее добросовестному покупателю.
«Мы в любом случае отберем ваши квартиры. Или заставим вас платить за них заново»
А вскоре проблемы начались и у владельцев квартир, которые внесли сведения в реестр.
— Продать квартиры за нашей спиной было невозможно. Поэтому был найден другой способ, — убеждена Ольга. — У двух собственников теперь пытаются забрать жилье через суд. В рамках судебного процесса о банкротстве первого застройщика ликвидатор «Житомирстройзаказчика» заявил иск о признании договоров купли-продажи имущественных прав с этими двумя инвесторами недействительными.
— Но на каком основании, если люди честно заплатили деньги?
— На том, что ликвидатор и «Недвижимость-инвест» якобы сейчас не могут найти оригиналы договоров между бывшим застройщиком и ЧП «Под ключ», согласно которым ЧП «Под ключ» имело право продавать людям квартиры. Эти договоры точно были, и даже у нас, инвесторов, сохранились их копии, заверенные печатями и подписями компаний. Но застройщик заявляет, что копии его не интересуют, а если оригиналов нет, то нет и договора. А значит, мол, ЧП «Под ключ» не должно было продавать квартиры людям.
Здесь важны два момента. Во-первых, люди являются добросовестными покупателями, заплатившими деньги (и немалые) за свои квартиры. Во-вторых, они уже получили право собственности. И если бы между застройщиком и подрядчиком действительно не было бы оригинала какого-либо договора, это однозначно выяснилось бы и право собственности никому не дали бы. С тем же успехом новый управляющий фондом финансирования мог просто положить оригинал договора себе в карман. После чего заявить: мол, я этот документ не нашел, так что, наверное, его не было.
— Очевидно, так и было, — сказал «ФАКТАМ» потерпевший Роман, квартиру которого пытаются отсудить. — Я купил свою квартиру в 2011 году. 54 квадратных метра стоили 80 тысяч долларов. Начал делать ремонт — развел воду, электричество, сделал стяжку. Надеялся продолжить, когда в доме запустят лифт. Что касается документов, то сведения о праве собственности на квартиру внесли в реестр сразу. Это уберегло меня от незаконной перепродажи моего жилья. Но я получил иск в суд от ликвидатора «Житомирстройзаказчика», в котором он просил признать недействительным мой договор купли-продажи с ЧП «Под ключ». Я связался с тем же ликвидатором и с руководителем компании «Недвижимость-инвест». И мне заявили: «Мы в любом случае отнимем ваши квартиры. Или заставим вас платить за них заново».
— Что значит «платить заново»?
— В чате нашего дома застройщик написал, что просит каждого инвестора дополнительно заплатить 8 тысяч гривен за каждый квадратный метр его квартиры. Иначе, мол, вообще останетесь ни с чем. В суд пока подали только на меня и еще на одного инвестора. Очевидно, что на нас пытаются опробовать эту схему. А жителям оставшихся 69 квартир продолжают угрожать.
Нашим коллегам из программы «Вікна-новини» удалось перехватить на улице руководителя «Недвижимость-инвест» Андрея Миндру и спросить, как можно было перепродать квартиры законных владельцев без их ведома. Но говорить с журналистами Миндра не захотел. «Это манипуляционный вопрос, — заявил мужчина. — На основании чего этим людям предоставили право собственности?» И добавил, что «инициировал внутреннее расследование», чтобы «проверить, как и кому эти квартиры продавались».
По заявлениям пострадавших инвесторов в полиции открыли уже несколько уголовных производств. Но подозреваемых по этим делам пока нет.
«Если бы законом было четко определено, как должно вестись строительство, как и с кем должны заключать договоры инвесторы, ситуация изменилась бы кардинально»
За комментариями по поводу этой и других типичных ситуаций на первичном рынке недвижимости «ФАКТЫ» обратились к старшему юристу юридической фирмы «Антика» Василию Шеретько, специализирующемуся на таких вопросах.
— Инвестирование в строительство — это всегда риск, — считает Василий Шеретько. — Ситуацию, которую вы описали, сложно комментировать, не будучи участником процесса. Но могу сказать, что, если бы люди, квартиры которых сейчас перепродали, внесли информацию о своем праве собственности в реестр, это бы с большей долей вероятности уберегло бы их от незаконной перепродажи.
Что касается владельцев квартир, у которых сейчас пытаются забрать недвижимость через суд, то могу сказать, что при государственной регистрации прав регистратор однозначно проверял их документы, в том числе то, какая компания и на каком основании продала им квартиры. И если бы там действительно не было документов, на основании которых состоялась продажа, людям просто не выдали бы право собственности на квартиры.
— А то, что дом ввели в эксплуатацию без отопления, электросчетчиков и нормального водоснабжения, законно?
— Вот это, безусловно, нарушение законодательства. На момент ввода в эксплуатацию должны быть выполнены все строительные и пусконаладочные работы. Объект должен быть подсоединен к сетям, протестирован. Здесь явно имели место злоупотребления.
— В Киеве и ближайшем пригороде в последнее время стала массовой другая проблема: когда дома, которых появляется все больше, годами не вводятся в эксплуатацию. Люди делают там ремонты, заселяются и, по сути, живут на строительных площадках. В таких случаях застройщик также нарушает законодательство?
— Да, потому что эксплуатация объекта, который не введен в эксплуатацию, запрещена. Люди, проживающие в таких домах, не имеют прав на квартиры, в которые они вселились. И с их стороны это тоже нарушение.
— Чаще всего это происходит потому, что застройщики годами задерживают сдачу домов. При этом в договорах купли-продажи имущественных прав не прописаны конкретные сроки сдачи дома — формулировки очень расплывчатые. Имеет ли смысл в таком случае судиться с застройщиком?
— Ответ на этот вопрос зависит от разных обстоятельств и факторов: модели инвестирования; документально оформленных договоренностей сторон; причин неввода дома в эксплуатацию; целей, которые ставит перед собой инвестор (например, возмещение ущерба, возврат инвестиции и прочее). Каждый случай уникален и требует детального правового анализа.
В то же время даже приблизительные сроки должны оцениваться в контексте их соответствия общим основам гражданских правоотношений, таким как добросовестность, разумность и справедливость. И если, например, ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию — первый квартал 2017 года, а дом по состоянию на 2021 год не готов (при условии, что причиной неготовности не стал форс-мажор), при грамотном подходе можно попытаться в судебном порядке вернуть инвестицию или доказать ущерб, понесенный инвестором за это время. К примеру, тратил деньги на аренду квартиры. При этом нужно быть морально готовым к тому, что наши суды, как правило, скептически относятся к спорам, в которых договорные обязательства сторон и их выполнение приходится оценивать через призму соблюдения вышеуказанных общих основ гражданских правоотношений. Но, к сожалению, повлиять на застройщика и заставить его через суд быстро сдать дом вряд ли удастся.
— А если дом в эксплуатацию сдан, но застройщик так и не построил электроподстанцию и заставляет людей платить за электроэнергию по коммерческому тарифу?
— Здесь большой вопрос, каким образом дома, где не построена такая подстанция, вводятся в эксплуатацию. Это значит, что не выполнены технические условия на подключение электричества. Ввод в эксплуатацию такого дома противоречит законодательству. Однако это действительно часто происходит.
Есть ли у людей шанс добиться жилого тарифа, зависит, в частности, от их договора с застройщиком. Если в договоре прописано, какой должна быть степень готовности дома при его сдаче, можно обращаться к застройщику с соответствующими требованиями. Я видел решения судов, где людям удавалось добиться, чтобы застройщик компенсировал разницу между коммерческим и жилым тарифом. Но здесь еще важно, чтобы у застройщика на счету были деньги для выполнения такого судебного решения. Иначе компенсацию можно ждать годами.
Еще один немаловажный момент: как оформлены документы. Часто бывает ситуация, когда у людей нет никакого договора с застройщиком. Люди подписывают договоры с компаниями, не имеющими отношения к строительству. Соглашаясь на такое на этапе инвестирования в покупку квартиры, нужно понимать, что никакого влияния на застройщика у вас не будет.
— Почему, на ваш взгляд, в нашей стране чуть ли не каждая вторая стройка проблемная? Не потому ли, что каждый застройщик при продаже квартир может применять свои схемы с привлечением других компаний и тем самым снимать с себя ответственность?
— И поэтому тоже. Законодательно этот вопрос действительно не урегулирован. Так же, как не установлена реальная ответственность застройщика за строительство, которое ведется с нарушениями. Если бы на законодательном уровне было четко определено, как должно вестись строительство, как и с кем должны заключать договоры инвесторы, ситуация изменилась бы кардинально.
— На что обращать внимание человеку, решившему приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости на этапе строительства?
— Прежде всего — на договорные модели. Я рекомендовал бы проходить мимо тех застройщиков, которые предлагают сложные схемы с привлечением других компаний, и заключал бы договор непосредственно с тем, кто строит объект. И однозначно рекомендовал бы привлекать профильного юриста, а также специалиста по технической части, с которым следует приехать на объект. Юрист в свою очередь должен проанализировать правоустанавливающие документы на землю, сверить целевое назначение участка, на котором планируется (осуществляется) строительство объекта, на предмет соответствия намерениям застройки, проверить намерения застройки на предмет соответствия градостроительной документации на местном уровне (генплан, план зонирования, детальный план территории), проверить наличие исходных данных (градостроительные условия и ограничения, технические условия и прочее), проверить историю застройщика с использованием публичных источников данных (налоговый реестр, судебный реестр) и многое другое.